风林绿洲依法选聘物业公司受阻记者见面会

  • 时间:2022-01-14 10:37  来源:未知   作者:admin   点击:

  118图库资料马鞍山膜结构停车棚,12月13日下午,奥运村大屯路边上风林绿洲小区业主委员会委员,针对业委会依法召开业主大会,依法选择物业公司受阻事件召开记者见面会,在会上业主介绍小区当前现状以及业委会当前行使权力受阻情况,受害当事人小区业委会委员业委会委员回顾自己被打事件,出席会议的业主也提出了自己的疑问、期望和与会专家进行探讨。

  主持人:女士们、先生们下午好!今天咱们在这里召开风林绿洲小区情况新闻记者见面会,现在请魏先生把有关情况先说一下。

  首先介绍一下今天到场的嘉宾,首先是中国消费者协会指导部主任王前虎,房地产界著名律师北京仁和律师事务所律师孟宪生,还有一些媒体地产中国网,新浪网,京华时报,新京报,中国消费者报,参考消息等。这边是我们的特邀嘉宾、记者,这一侧是我们风林绿洲小区业主的代表,最重要的一位业主代表是业委会委员先生,也是业委会的委员。我姓魏,魏先生,是业委会委员先生的朋友,有幸为大家主持这次会议。我们今天的会议大体分六个主题,第一个部分已经介绍过了。第二个部分是由风林绿洲小区的业主介绍一下概况。第三个部分是由业委会委员先生介绍一下他被打的经过以及中间的细节。第四部分是由我们业主向大家汇报一下我们小区发生这些事情的内在原因,还有一些比较特殊的事件,其中我们重点讲一下混居房,风林绿洲的特点就是普通住宅与经济适用房混合,来自五湖四海的业主与比较单一的群体中科院的职工,这种不同群体之间的混合,这是风林绿洲的特殊性。第四部分的第二个主题就是这次引发业委会委员先生被打事件的关键部分,就是业主大会的召开以及召开过程当中发生的事情。第五部分就是对风林绿洲现状的总结和展望。最后是我们业主接受记者提问,请专家分析我们小区出谋划策。首先介绍一下我们小区的概况。

  业主代表:首先我介绍一下具体情况。我们小区在2001年、2002年是比较大的小区,这个小区一开始的时候是非常和谐的小区,业主买房的时候就有很多的讨论、交友。小区当时开发的时候提出了叫做CLD叫做核心居住区,是叫做中间分子的核心居住区,我们一直是挺和谐的。03年的时候是开发商选的达文物业,我们入住以后发现有一部分中科院的,他们是2004、2005年入住的,按照规定是要在小区业主入住以后才可以成立业委会,我们是去年4月份成立业委会。我们的位置比较特殊是在奥运村的核心地带,是在大屯路上,也是由于奥运会的原因业委会成立的比较晚。入住的时候我们有一个统计,经济适用房有5千多户大概是商品房的五分之三,也就是说有五分之三的业主是普通住户,有五分之二是科学院的。我们这个小区是混居的,这个在北京不多,第二个就是他们的群体也很集中,都是中科院的,所以他们的素质也比较高,我们普通居民的素质也比较高,所以入住以后应该说是很和谐,大家都相处的都很好,包括开业主大会选业委会的时候也很和谐,我们很快就三轮通过。

  我们业委会成立以后,因为奥运期间不能开业主大会我们原定是10月份召开业主大会,但是由于很多事情就推迟到12月份。我们现在物业进去了有5年时间了,但是没有任何的细则、没有任何的监督机制和公示机制,物业的质量也很差,很多业主都不满,包括经济适用房也有很多业主是不满的。业主大会成立以后第一件事是关于物业管理的调查,推动包括现有的物业在内重新管理、招标,制定物业管理规定、物业管理细则。

  从10月份我们开始推动业主大会重新选物业,就发生了后面一系列的事情,到目前的现状是说我们的业委会是非法的,让我们业主大会暂停召开。这就是大体的情况。

  魏先生:刚才把我们小区的基本情况做了一个简单的汇报,今天我们请今天见面会的主角业委会委员介绍一下他被打的经过,以及这其中的一些比较蹊跷的事件。

  业委会委员:刚才大家已经看到了,我们这个小区有经济适用房是科学院的和我们这边的商品房,我们一直是强调和谐小区,推动业主大会也是按照广大业主的要求在往前推进。但是没有想到11月21日是居委会主任召集我们这边几个业主去开会,协调业委会前期的事情。开始有一个委员说有业主打电话威胁他了,给我们谈了一下情况,开会不到10分钟就冲进来五六个彪形大汉,说谁给我姐夫打电话威胁我姐夫了,这个会我来主持了。先是我们一个居委会工作人员被打,接着是我被打。当时真的是发生的很意外,我没有想到在光天化日之下在居委会主任主持的会议上发生这样的事情。之后马上报警了,经过医院检查是多处骨折,法医鉴定为轻伤,是一个刑事案件。现在大家看到的是一个暴力流血事件,但是我觉得这不是简单个人的问题,我就想知道到底是什么样的原因造成这样的状况,因为大家本来都想是一个和谐的小区,不想发生这样的状况。

  业主代表:我不是业委会委员,我是一名普通的业主,我们进住小区已经5年多了,对小区也比较关心。这次发生的事情,它的影响是非常大的,我们了解了这个事情包括家里的老太太听到这个事情都感到非常震惊,感觉小区在这样一个重要地理位置上发生这样的事情,对大家的影响还是非常的深远。我是在小区筹备成立业主委员会的期间是一个比较积极的参与者,我现在总结这个过程是每到关键时刻,就是业主开始行使自己权力的时候都会有重大事件发生,这也不光是我们小区,好多小区也是这样的。

  比如说筹备期间,我们等于是内部自发的成立筹备组筹备业主大会,我去参加几次发现总是有人在造谣,由于我们小区的特殊性总有人在说经济适用房的人占商品房的便宜了,总是在挑拨这样的事情。其实我们大家相处都很融洽,不存在什么问题,商品房这一块收费高一些、经济适用房低一些,这个一个是历史造成的,另外大家也认为这是自然而然,就是在筹备期间也达成了共识,是大家一起推动这件事情,作为我们业主来说小区和谐、安定、收费合理、销售服务是最重要的,因此大家还是形成了很多人积极参与这个事情,成立了业主大会。即便是筹备期间造谣的事情也不断,造成了工作受到了很多阻力,但是推动到最后时刻大家都投票了竟然还出现丢票事件,最终有500张票丢了,就是我们业主想行使权力的难度可想而知,丢票以后我们又重新补投,最终还是成立了。

  成立了业主委员会之后,业主委员作为大家选出的代表肯定是要为业主服务的,业主委员会里面有9个人,有3位是经济适用房那边的代表,6位是商品房的代表,这9个人一起工作刚开始的时候也没有任何问题。慢慢要推进一些事情的时候,比如说物业选聘,以前很和谐的或者是以前服务很好的变成发生变化了,或者是我们享受不到应有服务的时候,我们业委会就要选择物业。我们一准备推进的时候就出现了障碍,有的人可能认为是内部出现分歧,这个就导致了时间往下推迟。但是我们有《物权法》,我们大家知道业主的权力是自己当家作主,至少法律上是这么说的,大家也知道只要我们认真的往前推进肯定也没有人能阻挡。他推迟了物业选举进行是有很多理由,以奥运会等等作为理由,当然这些理由可能也是因为业委会内部人员有不同的声音。后面光天化日打人的事件外,中期推进中还有很多人受到了威胁和人身攻击。我们的动员会都会在小区里面贴布告,参与的人是非常多的,等到快要成的时候有些人又要坐不住了,就会产生很多人上访等等的情况。后来我们就看到发文,居委会盖章发文说内部有矛盾不能工作了。首先我们说他有什么权力组织一个民选机构工作呢?但是他写这么一个文直接导致了业主委员会没有办法工作了,由于有这样一个文等于说业主委员会签的任何东西就随便撕,任何声音都到不了老百姓手里了,这个指导意见就把这个阻碍了。

  但是业主委员会的人还在尽心尽力的往前做,就开始征集招聘的提案,提案本来是很正常的谁提都是没有问题的,但是到了最后的时期我们已经认为一个提案比较合理了,但是发现了一个比较奇怪的提案。大家看一下我们最早的一个提案,而且这个提案是在准备召集动员会议之前又出来了一个新提案。这个提案第一是要求起动物业招标工作,聘请符合条件的物业公司对小区进行物业服务的,要求物业公司必须具备一级资质或者是同等水平,并且在北京有服务大型小区的经验(达文物业可以以平等的条件参与竞标)这一条已经把现有的物业和将来竞争的物业都同等对待了。另外一个提案我们都是准备做工作了,业主也开始准备提建议了,这个提案写的是同意续聘原物业公司,这个条款我们就觉得很奇怪,对业主来说我们希望得到好服务,大家都知道是竞争中求发展,有几家竞争肯定对我们有好处。物业往往是开发商指定一个人管,开发商不指定了谁指定我们就不知道了,业主是没有参与过,我们业主了缴费之外好象就没有参与过这样的事。还有一条是在合理范围内降低物业费,这一点是没有问题的。第二个是为了公正和效率采取业委会委托招标代理机构组织招标,我们觉得这个也是理所当然的。第三个是招标人不少于五家公司,第四个是由评价委员会评,最后再业主大会表决。底下还说了要求物业合同中至少有以下条款,第一个是按照市建委制定的物业服务等级来制作物业条款,第二个是物业费收支和其他资产收支要定期向业主公开,并接受业委会和业主代表的审核监督。第三、在物业服务质量提高的前提下,物业服务价格应不高于当前水平,这句话也是讲了服务和费用的问题。这个提案已经提的很好了,但是在关键时刻又蹦出来一个新的提案,这个提案说同意把公共维修基金转到银行做无风险理财,这个都是很说不清楚的。再加上居委会又要是停止工作,实际上导致了现在业主的权力又变成了彻底没有办法实施。本来是居委会要协调这些委员一起共事的矛盾,结果协调不成还在居委会把人打了。我了解的大概情况就是这样。

  业委会委员:我们业主大会一直在推进,大家在过程中一直有障碍。我们的商品房、经济适用房想提高物业服务质量是共同的目标,但是现在有些人就把商品房和经济适用房的矛盾挑起来。其实我们商品房跟经济适用房的现状已经发生了,我们没有能力更改现状,而且经过这么长时间了我们没有那么大的矛盾、分歧,所以我们一直在往前走,但是中间一直有声音阻碍这个事情。其实业委会内部的分歧,我们业主公约里面有明确的规定少数服从多数,在现有我们所推进的各个动作中都是严格遵守业主公约包括我们的意识规则,当时委员投票也是通过的。但是现在变成了对少数服从多数的否定,说可以一票否决,这是把事情的某些细节扩大化引起矛盾,希望大家这个引起反思。

  魏先生:这里边一种矛盾是一票否决权的矛盾,这个是中科院的业主是吗?请你介绍一下政府是如何从中协调,并且如何以居委会发文的形式使小区陷入现在的乱象当中。

  业委会委员:我们一直跟居委会、小区办有沟通,在事件发生的过程当中我们也跟小区办汇报工作,包括我们的议事规则。比如说用章的问题,用章应该是通过大家表决有严格的议事规则,但是有些人就用一票否决来组织章的使用。同时也有某些委员蛊惑一些事情,完全是颠倒黑白的,让经济适用房的人去上访、给政府施加压来。其实我们去小区办汇报的时候,他们说只要你们遵守议事规则就可以进行。但是他们后来接到提案,说201户说有盗章事件就强行给停止了。朝阳区的小区办、街道办以及居委会给我们开了一个协调会,这个会是11月13日开的,但是他们发给我们的文是11日发出的,就是结论已经出来了停止,13日找我们协调说你们必须停止必须达成一致,这是小区办、街道办事处和居委会一起给我们开会。

  业主代表:没有任何的东西,就要求商品房业委会的成员必须接受中科院三个委员只要有一票否决就可以把决议否决了,没有任何的出处。

  业委会委员:我们一开始在小区里面贴有提案、条幅,第二天所有的提案、条幅都不见了,我们也去问了是怎么回事,物业说是接到居委会的指导所以都清除了。

  魏先生:刚才业委会委员先生补充了一下小区的情况,特别是两种不同的房屋之间的差异,以及两个不同的群体,一个是普通业主,另外一个是中科院单一的群体之间的差异。下面请业主对下一步的工作和对小区事情是怎么认定的表个态。

  业主代表:我是一个普通的业主,可能算是比较热心的,听的多一点、看的多一点。我们看到了很多现象,比如说第二个提案发布之前,物业就去我家请我签名,我觉得新的提案有一些是物业帮他们做的,而且是非常明显的。我就看到过,我们业委会里面反对这个提案的成员经常跟物业在一起,我们不好猜测在干什么,但是很明显的是他们之间有一些交往。我爱人是科学院的,我买的是商品房,他们挨门挨户去说商品房就是要给你们加钱,就是挑了很多事。之前我们也听说过他们的矛盾,比如说在网上,本来我们大家都可以在我们的网站上说话,但是后来就不行了。我觉得很多是物业跟现在业委会的矛盾,包括打人的事我相信也不是业委会之间的矛盾,而且就算有矛盾也不至于动手,我看过一些业主受到的短信,有一些简直是无中生有、莫名其妙的都是完全不存在的。物业去过我家好多次问我的意见,我说的很白,对你们满意的人我是没有听说过,我在小区里面认识不少于100个业主,没有人说过对物业满意,还有好多是因为对物业不满意就卖的房子。还有现在我们出的通告物业去撕,他们的提案就会贴到每一个单元、每一个楼梯、电梯口。我认为直接的矛盾就是现在的物业想拦着,但是他不能直接投票。

  业委会委员:在这个过程中我们所有业委会出的布告不到半个小时就被撕光了,但是另外一些乱七八糟的东西就会塞到每一个信箱里面、贴的到处都是,我们一直说要召开业主大会维护我们的权力。还有一点是很多业主觉得迷茫的,他觉得有保安、保洁就可以了,但是有很多的业主可能不明白自己的权力。商品房买来以后整个小区的维护,这些都是帮助小区保值、升值的,包括消防安全、电梯安全都是关系到你切身的利益,比如说房子如果没有保养维修的话,五六年可能就不行了,平时电梯也要动用很大的经费进行维护,但是很多小区的业主对这些也不是很了解。我觉得整个社会要对业主的权益进行帮助和引导。

  业主代表:业委会成立就很艰难,我们是一个纯粹自发的,我们小区有时间的人不多,当时提案自己愿意站出来做委员的也不是很多,大家期望都很高但是能力投入不多。我们这样一个松散的组织想建立业委会本来就是很难的,我们面对的是进驻5年的物业,我们是希望小区办、街道办、居委会帮我们做一些主,但是我们什么也没有得到。第二个我们贴公告很多业主都看不到,就是宣传通道很不通常,由于物业的阻碍我们的通道是堵塞的。我们业委会成立的时候业主大会是我挨家挨户通知的。我觉得城市里面的业委会和农村的村委会有很大的差别,人家有大喇叭当渠道,我们是什么渠道都没有,这个希望政府可以给予帮助。第二个是这次打人事件我觉得很不可思议,就是在居委会的办公室里面打的,居委会主任告诉我们说你们的事我不管了,我觉得这完全是屈服于黑恶势力。他们当时是进去打完就走,而且居委会也不管,从今以后也不管我们的事情了。其实这个事我们都很清楚是谁打的,找他也不困难,但是到现在仍然没有解决。我觉得很多事情作为民间组织业委会跟政府之间到底怎么形成通路是一个问题,我们到底有什么权力做事也是一个问题,居委会布告一贴我们就完全无招。

  魏先生:我把情况串一下,在这样一个混合小区里面经过大家努力成立了业主委员会,而且这个业主委员会是通过三分之二表决通过的,通过业主委员会的议事规则,仅此一项就说明风林绿洲业主是和谐的,风林绿洲有能力解决经济适用房和商品房差异引起的矛盾。但是现在这种矛盾被拉大了,他们用承诺不提高现行物业费的方式从根本上把矛盾拉大。第二个是在召开业主大会的过程中发生许多的事情,对突出的就是在居委会的办公室业委会委员先生被打。另外是朝阳小区办、奥运村办事处也到现场勒令业主委员会停止工作,还贴出告示让广大的业主陷入迷茫。风林绿洲小区现在的基本情况应该说是处于混乱当中,我们今天见面会的主题就是两个,第一、想请各位专家、记者替业委会委员先生呼吁,请政府有关部门尽早捉拿凶手。第二、想请各位专家、学者、记者,为我们小区发生的问题指点迷津出谋划策。下面请记者向我们业主提问,业主有问题也可以向专家学者提问。

  业委会委员:我们一直还是一个和谐的小区,包括科学院的经济适用房和我们商品房,我们业委会所做的只是推动进程,我们是让大家行使权力的,这是跟每个业主相关的,我们希望大家可以表决和自己相关的事情,不管是商品房还是经济适用房提高物业服务水平是基本的需求。但是现在被很多的事情所掩盖,不知道背后是什么样的情况,我们还是希望我们的小区是和谐的小区。

  业主代表:我是一个普通的业主,我们一直在关注业委会成立以后广大业主能完成我们自己所期望的安居乐业的理想。延续了很多个月我们一直没有看到业委会做出决策,其实这当中发生很多事件我们都不知道,自从发生了打人事件以后我们才知道了里面的内幕。就是在这个小区里面、物业的背后有方方面面的黑恶势力阻止业委会的进程,阻止我们行使自己的权力。尤其是打人事件发生以后公安局、派出所没有作为,没有到小区里面进行调查,打人事件发生以后小区看似很平静,但是是有一股黑恶势力的影子笼罩在我们业主的头上。我们业主是要停止行使我们的权力还是要继续我们的诉求?很多人都觉得我们不能停止要继续往前走,我们要通过有关渠道向政府有关部门反映,敦促他们调查这个事件,不管怎么样打人都不符合正常的渠道,有什么事情要以摧毁别人的生命为代价,我觉得这个后面隐藏了很多利益集团,就是要组织业委会的往前推进,组织业主正常权力的伸张。第二、业委会一直没有停止工作,这几个星期我们一直在挨家挨户征集大家的签名,要通过政党的渠道表明我们的业主是关心小区的进程、想把小区的事情往前推进。假如说现在的物业和情况不能得到改善我们业主怎么选择?一个选择是可以搬离,但是我们唯恐的是离开这个小区又跳进另外一个火坑,天下乌鸦一般黑,如果再不行我们就要移民出国,但是能移民出国的人毕竟还是有限,如果不能走的业主世世代代住在这里的话就要一直受到这样危险的恐吓呢?我们现在最大的担忧就是不能安居乐业,人身都没有得到安全。所以我们希望有关部门可以关注我们小区,我们业主的权力一定要得到伸张,因为现在我们连正常权益都没有了,贴了东西就撕,我们下班以后挨家挨户的签名有人就给物业打电话,物业上来就问我们在干什么。我觉得做任何事情都要付出代价,但是我觉得如果能让有关方面让我们正常的权力得到行使,我觉得是很值得的。

  业主代表:我是一个普通的业主,关注业委会的事情也就是最近一两个月。在座的记者你们要去采访的话可能会听到一个声音,说这里的矛盾都是业主之间的矛盾,科学院的都是科研骨干,那些是小市民或者是大款,把这个矛盾扭曲成这样。刚刚我这一听原来跟我们的情况一样,我太太就是科学院的,我自己是信息产业部系统的,我们两个人都是研究员,我就是两边都买,只不过那边是科学院分配给我们经济适用房,这边是我们自己掏钱买的,我们觉得这好离亚运村近,就是这么回事不是像他们宣传的那样。我一个投资于此想安居乐业的人今天的感受就是恐怖,这个地区给我恐怖感,这很不得了。大约40天前我看有的贴的布告被撕了,我走到业委会里面问,也一位积极分子和一位委员说受到恐怖电话要砍他的筋,还说他的老婆和别人有关系等等,我听到这样的消息 就是安慰他们一下,说在小汤山那边有物业专政、黑道专政的小区。当时一个老同志就说我们这是奥运村怎么会有这样的事情发生?但是不幸就被我言中了,小夏的事情就发生了,但是奇怪的是这种事情没有人去抓,整个过程还没有人出来,我们几个非委员的业主找到人问了一下情况,真的是证据确实一两天不难破获的,到现在已经20多天了,政府还当着凶手的面说你们的事不管了。我出面写了公开信让大家签名,我们不管有什么分歧不能黑道专政、黑道介入,这是最不得了的,结果还要这些女同志上门解说不敢贴,我说把被打的照片贴出来让大家看看,一图解千事,但是不敢贴。居然在奥运村边上的小区发生这样的怪事,我觉得是非管不可得,请在座的专家、媒体帮助老百姓解决这个问题。刚才有几位说话很面前说我们是“和谐”的小区,其实现在是忍气吞声的小区,基本的权力不敢伸张、不敢行使。业主大会因为奥运会推迟了我们没有意见,但是到现在也一直无法行使。对于所谓商品房和经济适用房之间的矛盾,大家是了解的这是改革过程中发生的,但是终究有一天是要解决的,实际上据我了解的商品房这边业主不是很计较这些事情,没有期望一天解决、一蹴而就,但是要有一个协商机制、解决方案,有一个协商的气氛。就在我们期望他们解决这个问题的时候,主管业委会的主任和其他的委员一起,在居委会党政一把手主持的会议上黑道打手来打人,而且这么多天一直没有破案,这是不得了的。

  所以我们的诉求非常简单,第一、是驱黑,黑恶势力不可以介入我们业主之间的矛盾。第二我们要行使我们的权力,没有任何人可以阻挠我们业主大会的召开,要把背后的黑恶势力抓出来,是什么利益驱动他们下这么大的黑手,我认为不是业主委员打了业主委员,是外来的黑恶势力,但是他声称是叫某委员姐夫,那个委员当场没有否认、后来也没有否认,这都是有线索可破的。最后,我们希望媒体发挥你们的作用帮我们伸张正义,因为黑恶势力的苗头不是只指向一个委员的,是指向我们整个小区的,而我们这个小区又在奥运村边上,这是非常黑暗的怪事、怪象。我们总结了一句话,党员要讲党性,做人要讲良心,他一个委员受业主之托、忠业主之事,他挨打了我们一定要拍案而起,媒体是公正的我们相信正义可以得到伸张,这就是我们的期望。

  我再补充一个个人的意见,我家人是科学院的在那里住了很久,那一块土地是国家批的,拿出一块建了风林绿洲,有一部分是建了商品房,有一部分是建了经济适用房。这里面确实有不法商人和掌权的人巧妙利用了政策空隙,其中有一些合同是我们不知道的,你地价、房价有差别也就罢了,那是科学院和开发的事,但是把物业的成本转嫁到商品房这边很明显是不公平的。但是据我所了解的商品房业主,并不是很在乎这件事,我们这些年一直这么交着,并没有要求他立即解决或者是怎么样,但是这确实触动了一些人的神经和利益。40天前我才知道一个数字,我们的商品房虽然面积占了70%大家我们承担了90%的物业费,但是现在的情况是连商讨问题的基本气氛和权力都没有了。所以这个时候我们要采取这么一个措施,邀请这么多记者来帮助我们。其实我们还有两个最积极的分子今天不敢来参加会议,人家有个一岁的孩子怕报复,改革开放30年了在奥运村边上还有这样的事,确实是怪事。这个事情我深信如果揭开的话有腐败、有肮脏的交易,他才会下这样的黑手来阻碍我们业主行使权力,所以他惊恐万分的采用了黑色手段。

  新京报记者:听了业主的介绍我想请教中国消费者协会的专家,作为由商品房和经济适用房两个不同群体组成的混居小区,如果在选物业时出现两个群体意见不一样的时候,应该怎么办,怎么样才能选出两方都满意的业主委员会?是不是商品房那部分的业主可以隔离开,选择出两个物业公司,商品房有商品房的物业服务公司,经济适用房有经济适用房的物业服务公司?第二、风林绿洲已经出现了打人事件,目前已经出现了这样事件业主如何威权?谢谢!

  王前虎:我一开始以为是业主之间的矛盾,但是听到现在发现是风林绿洲业主在选择物业公司的时候发生了受阻的事件,业主是花钱买服务,但是买服务买谁的不买谁的、买多久的权力被剥夺了,我谈一下自己的观点。业主之间的矛盾我想可能要通过沟通、协商或者是通过政府部门的介入进行协调加以解决。但是我听了半天就不知道根源在哪,为什么发展到这了?任何事物就算是天上要打雷、下雨都能找到根源,如果没有根源不会下雨、不会打雷,月球上没有水因为它不存在着有水的条件,你就是从地球上运水上去也会很快就没有了。这里面业委会的成立经济利益受到最大威胁的是谁?我觉得可能根源在这。是谁我不敢妄下结论,我住的也是分配的房子物业费收的也低,但是大家都是这样的话也不存在矛盾,我的费用是政策规定的费用,在相同费用的情况下我肯定希望服务越贴心、越细致越好。这里面的矛盾在哪?我觉得从两个选择物业公司的方案能看出点苗头来,打人只是一个外在,内在的根源我想作为政府的主管部门,街道党委、小区办都有义务为小区业主的安全、为小区的和谐、为小区的平安负起责任来。在这里面我就不知道涉及不涉及到中科院的职工,如果有中科院的党委也有责任,就这个问题出面做工作,把根源查清了对症下药了,我想业委会的成立也就顺当了。

  刚才讲到两个小区不同的业主之间可不可以加以区分的选聘物业公司?我想这是消费者的权力,当然可以。你们坐公交车凭什么非要我也坐公交车,我当然可以买轿车了,这是我的权力。至于中间有一些管道电路的计费或者是管道走向、管理方面的问题,任何问题从技术上解决都是不成问题的,大不了分户计量。因为小区是整栋楼那样的又不是说混居的,不是说1号是商品房,2号是经适房。风林绿洲02年的时候我去过,那个小区当时在亚运村附近还算是挺出名的,我去的是因为当时有一点事情我们去了解、调查,应该说是在一个很好的地理位置上,感觉那个小区外在和内在的质量还是不错的。刚才我听很多业主说,过去在这生活还是比较满意的,我觉得不能因为一次打人事件就把过去的和谐否定了,这也不太客观。但是既然出了这个事我希望业主可以依托党、政府的力量把根源查清,这种查清我希望是深入细致的调查,查根寻源,把症结找准、找到,相应的处理方案也就可以出来了。其实居委会的指导意见是有强制性的,我不知道它是不是有行政强制性,我知道街道办事处有因为它是政府的派出机构,居委会是不是有我不知道,即使有这个权力还有一个越权行政或者是违法行政的问题。现在是一个法制社会,有的时候我感觉越是看到问题、矛盾突出、严重的时候,可能解决起来反而容易了。当人长了一个包在里面的时候可能不太好治,可能还要开一个口子,当它都长出来的时候就好治了,因为矛盾都在面上。

  至于媒体的力量,我觉得业主不是一个组织的时候,的确遇到问题感到很无奈、很弱,之所以要消费者组织,就是一个一个的消费者分散的时候是很弱的,当他依托到某种组织可能就会变得很强大。我们常说舆论的力量是强大的,正义的舆论力量是强大的。我觉得我们的业主如果能够想到还有党、政府,你这一级组织做事不公我找你上级组织,总归在以人为本的现代社会人民政府毕竟是人民政府,我想这个信念应该是没有问题的,但是有一点我要提醒大家,业务主管部门往往是偏向他所管理的企业,有的时候可能还要我们做更多的工作。

  我想业委会的确是很重要,02年到现在是6年了,6年的时间好不容易成立的业委会,可能多数业主非常的珍惜也寄予了厚望。作为我在消协工作的这么多年,我也体会到没有业委会业主会更惨,所以我们要珍惜业委会,也希望业委会可以站在更多业主的利益之上为他们看好家、守好户,为广大的业主谋好利。

  参考消息记者:我有三个问题。第一、想问一下业主,我看背景资料里面多次提到了曹德明,他等于是代表经济适用房那边的是吗?

  我感觉材料里面反映的跟在座的好象不是站在同一战线上的,当初他是怎么选出来的?

  业委会委员:商品房这边还好有热心的业主推选,科学院是一个整体的群体,所以他们那边的产生是领导指定来做的。在整理当初我们开会的时候大家都非常和谐的,希望把这个做好,当时胡润斌同志是在科学院某个所做书记,我们也比较尊敬他,让他做主任。刚才说到的曹德明,他在每次推动的过程中都设置了很多障碍,当时我们说各负其责,他负责的就是推进业主大会的进程,但是他从头到尾一会说政策不允许,一会说要开业主大会要把每个人的身份证备案、系统备案,但是后来我们去查的时候发现都没有这些规定,后来又说一票否决。我们也很奇怪,作为一个业主代表,应该是代表广大业主的利益,但是为什么后来走偏了,我们也有疑问的。经适房的业主也有很多找我们来谈物业的问题,但是后来变成他们那边某个人来主导这个事情,包括后来的200多人信访。至于怎么变成这个我们也是一直在找原因的。

  参考消息记者:第二个是想问一下孟先生。大家今天既然讲到媒体,媒体是一个平台能够替大家反映一些呼声,但是我觉得现在是一个法律社会,应该通过法律的手段来维护自己的利益,咱们业主怎么样能够通过法律程序来维护自己的权力?

  孟宪生:咱们业委会的委员被打了,这反映出社区问题上的矛盾冲突是很激烈的,到底是什么原因导致委员被打大家一直是很疑问的,一直没有找到原因在哪。我想说三个方面。第一、我们不能回避的一个问题,就是商品房业主和经济适用房业主之间存在一个利益冲突,这个利益冲突不管是直接表现为你们所说的业委会成员中的代表,还是说第三方还是说物业公司介入,这可能都是导火索。按照今天我们谈的都说双方很和谐、协调的很好,不正视这样的矛盾是不行的,要正视这样的矛盾才能解决这个问题。

  我从法律角度对这个事情进行一下分析,这里边经济适用房的物业管理费低、商品房的高,这里边有一个历史原因,就是经济适用房是保障性用房为了降低住房人的开支,北京政策性的给了一个物业费指导价,商品房是实行了市场定价,是两个不同的定价体系。我看业主写的材料里面说交了物业费希望得到相应的服务,今天也有很多媒体在这,我觉得有些问题要有正确的引导。就是物业费的问题首先是业主的分摊问题,应该是一个物权问题而不是合同法上的债权问题。过去之所以出现这么多的物业费纠纷就在于我们一直把它作为债权问题来解决,致使相同的服务、相同的房子不同人群付了不同的价格,也造成了现在很多纠纷。《物权法》实行以后有一条明确的规定,建筑物的维修以及公共部分的收益有约定的按约定,没有约定的按照占全部专有部分的比例来分摊费用、分享收益。如果按照这样的观念来解决,我觉得两部分业主的纠纷才可能得到解决。刚才说之所以开不下去业主大会,肯定有一部分原因,就是说科学院的业主们认为你要换物业的时候价格要变动,甚至把价格拉平了,当然了推动这个问题能不能协商、用什么样的方式协商,业委会的成员要做好工作,形成一个大家可以接受的意见,或者是在提交业主大会的提案里面把这个问题解决了,不管提案是不是能通过,但是业主大会能召开。如果我们回避这个问题业主大会是开不成的,不说其他单位的干预,但是这个矛盾毕竟是要由业主自己来解决的,不是别人能解决的。

  孟宪生:就是业委会的代表协商,或者是部分代表协商一下两种制度怎么做,这个问题如果可以这样做的话业主大会能开下去,因为目前已经出现了两种不同房子业主的矛盾,如果业主委员会能够形成决议的时候能开业主大会,但是业主大会决议能不能通过毕竟是利益不同的两方面主体,业主大会最后形成决议也是很难的。

  业委会委员:开始的时候我们也希望这样做,但是那边的委员造成了很多声音,说要把它拉下来,制造了很多矛盾。

  业主代表:业主正常的提案就提出两边物业费都不增加的情况下提高物业服务,这个是追求业主的最大公约数。

  孟宪生:这个我的意思是说这个矛盾是不可回避的,而且要在业主大会之前解决了。第二个问题是在你们的资料里面说到后来的提案,这是业主自治改革中的问题。按照《物权法》的规定,你们选择了业主大会这样一个共同管理方式的时候,就应该按照《物权法》和业主大会的公约来做。业主大会的召集权除20%以上的业主有权直接提出议案要求召开业主大会以外,业主把提案交给业主大会进行讨论,这个权力是在业主委员会的权力,当然在业主把提案提交给业主大会讨论值钱业主委员会能不能形成决议,要按照业主大会的规则,如果你们规则里面写到少数服从多数的话,应该遵循这个规则。另外这里面还有一个问题,就是选聘新的物业公司,现在的物业服务企业是前期的物业服务企业,业主有权更换,这是一个法定的权力,这个是无可厚非的。当然了如果是业主共同决定、通过业主大会选聘的物业公司,是要通过业主大会来决定的或者是业主决定自聘的。因为你们这个是前期物业管理,更换物业管理公司的权力是法定的,这种权力应该得到保护。但是你在选任的过程中如何选聘,应该有一个具体的方案,这种权力应该是业主的。你的议案里面也写到了,最后选任的物业公司应该是由业主确认的,这个也是符合《物权法》和《物业管理条例》规定的。在北京有一个特殊的问题,就是过去一些政府规章和《物权法》还是有一些冲突的,你们这个如果按照刚才那个议案做基本上就解决了这些冲突。就是北京的一些指导意见,业主有时候做的是合法但是不符合规章,有的按照规章做了在法律上是有缺陷的。按照《物权法》的规定选聘物业公司是由业主共同决定而不是由业主委员会来决定的,你们要把这个问题解决了。在选聘过程的冲突可能就是和现任的物业管理企业之间的冲突,《物权法》规定这种权力就是业主独立行使的,不受任何感受的物权,这个就要看业委会能不能形成一个共同意见,业委会形成一个意见把议案提交给业主大会表决,如果冲突也解决了获得大多数业主的同意,议案通过以后就应该具有法律效应。所以在和物业公司的关系上,首先在解决前期物业公司问题的时候,就目前的法律环境来讲不存在前置的环境和条件,只要业主这一方有决心就可以了。

  第三个方面可能涉及到跟相关单位的冲突,跟相关单位的冲突是不是利益冲突,这一点很难说,当然业主们现在有很多怀疑,说里面可能有腐败,但是没有任何证据的情况下我们尽可能不要这样讲。这里面由于各个机关、单位对于法律制度的理解不同,可能会和业主、业委会的理解有所不同。比如说业主委员会是由业主大会选举产生的或者说是由业主共同选举产生的,这时候业主委员会的权力是由业主赋予的,不是由其他任何机关赋予的,这个时候业主委员会是不是要停止工作在法律意义上不要听命于任何人,包括居委会、街道办事处和房地产管理部门,这是业主委员会权力的产生。居委会作为一个基层自治组织,实际上在法律上对业主委员会严格意义上讲他并没有什么实质性的权力,特别是《物权法》颁布以后,《物权法》规定了业主的物权就是直接控制和排除他人干涉的权力,任何人干涉都是违法的。当然《物业管理条例》修改以后也没有改,居委会对业主大会的工作行使监督权,监督权不是否决权更不能停止你这个财产组织的工作。所以在这个时候从法律意义上讲,业委会能不能工作不取决于他这一封信或者是他的一个文件,就在于我们的工作能不能推进,如果我们的工作能推进我们可以继续推进这个工作。当然如果这个文件如果出再一个行政机关,行政机关的决定我们还可以行政复议、行政诉讼来解决,他作为一个行政决定有些时候并不是直接会产生效应,而且今天我们谈的这个问题居委会出的文件,如果从侵权的角度来说他是侵权的,再一个我们可以不理会这样一个东西,因为它对我们并不发生法律效应。

  至于夏先生被打的这个事情,应该说这种行为是不当的应该受到谴责的,已经构成刑伤了应该负刑事责任,我们应该到公安机关维护我们被害人的权力,其他人也可以呼吁负责社会秩序的公安机关迅速的破案,这也是《宪法》和法律赋予每一个公民、媒体的权力。不管什么事情,任何人使用暴力手段都是错误的,这个问题从哪个方面讲都是错误的,大家可以维护自己的权力。

  主持人:刚才王主任和孟律师从法律和权益方面提供了很多有用的建议,再次向二位表示感谢。

  业主代表:我想说两个问题,一个问题是刚才参考消息的记者提到的焦点人物曹德明,根据他的问题我说一点我知道的情况。还有一个问题是根据刚才孟律师说的居委会有没有权力出这个文的相关问题,我说一下自己知道的相关情况。

  关于曹德明的问题,我们知道曹德明原来是科学院的院领导的司机,这个院领导在调到科协以后,院领导把他安排在科学院的机电办公室,他做过科学院的青年公寓筹建的拆迁,也做过风林绿洲一开始和开发商谈判的时候,他是科学院方面参与谈判的联建办的工作,所以他对前期的工作比较熟悉。因此在选业委会的时候,他是被科学院作为产权单位,因为科学院的业主和商品房的业主不是一个意义上的业主,商品房的业主他对这个房子有着完全的产权,他们是作为福利分房又走房改政策,并不是真正意义上的产权,所以他后面还有产权单位的,现在的科学院的业主也没有产权证,他们不是真正意义上的业主。所以在选业委会的时候,他是被产权单位就是科学院联建办推荐出来的。至于说他和这次事件有什么联系?我想有一些点可以跟大家说。最直接的点就是打人凶手在进来以后直接管他叫姐夫,还有是有一个所谓的“伪提案”,这个提案是没有在业委会公布的提案有效期内,也没有按照业委会公告的规定提出的,而且有证据可以证明这个提案背后的发起人就是物业公司。这个证据的来历跟大家说一下,这个证据是当有业主接到物业公司的电话预约到他那来签名,业主觉得有疑问,物业公司让我们去签名而且是说受业委会委托来的,因此打电话问业委会有没有这个事,业委会不知道这个事,所以就安排人到那去录音、拍了照片,来的人是物业公司的工作人员,物业公司在每个楼都有楼长,他们和业主都比较熟,捱门挨户的上门征集签名,并且是说受业委会委托,而业委会很快就贴出公告说明这个问题,没有授权给任何人做这个提案。

  这个事情和曹德明有什么联系呢?这个提案怎么提交给业主大会呢?最开始是一个业主带着打手找到了业委会的人要求收这个提案,业委会的人说这个提案已经过了时间了,按照决议、公告不符合要求因此不能收,这样的话业委会没有收,跟着就是大家看到的提案,很多业主在旁边加了批注,这个提案最后交到业主大会就是曹德明,曹德明在上面签了字,他以业委会成员的身份把这份提案收上来,然后又给张贴出去。在这里面还有一点,曹德明是因为要求一票否决制,在一票否决制没有被大多数委员认可的情况下他们不参加工作,他把时间倒签签到有效的收提案时间内,旁边加的批注都是一些业主、一些不满意的业主加的,甚至有些人被欺骗了,打电话说不是业委会做的这样的话我是被骗了,上去就把自己的名字划掉了,很多人都联合到我们这里投诉说是在不知情的情况下被骗了,这个提案就是曹德明收的。曹德明在否认多数表决规则的情况下,他也说业委会的公章被盗了,在业委会发布这个提案的时候他仍然是以承认这个提案的形式发布了,这个很不正常。他以前说你的提案是不合法的,你的公章是盗窃的,但是物业公司弄出这么一个提案以后,他却以业委会委员的身份把这个提案公布出来了,所以这是很奇怪的事情。

  还有业主反映在经适房19号楼的最东侧有一个阅览室,在业委会委员被打的前一天晚上曹德明召集了很多人开会,好多人反映说这是没有见过的,感觉是不三不四的。那天居委会和几个业委会成员开会范围非常小,知道这个会议召开的时间和准确地点的人非常少,而在这个时候打手冲进来是蓄谋、计划好的,我认为这是和他们头一天开会有联系的。

  他一开始还设置了种种障碍,比如说备案通不过、这不行、那不行,这种种的迹象可以形成一个证据链条联系起来,证明曹德明他并不是能够代表科学院的。我想跟各位记者和有关领导专家说明一下,在座的业主里面有一半以上的人和科学院有着千丝万缕的联系,有的人爱人是科学院的,有的人父母是科学院的,业委会委员的母亲就是科学院的,这并不是科学院或者说是商品房和经济适用房之间的矛盾,而是某一小批或者是某个利益集团利用个别人在这里面做了一些对他们有利的事情。如果说曹德明拿了物业多少钱,我们也没有证据,但是他从头到尾的所作所为、所有的行动,可以认为他和物业公司是完全站在一起的。

  前期的物业就是开发商请来的达文物业,原来的物业合同我们也看到过,这个物业合同是完全空泛的合同,没有任何服务细则的合同。这样的话业委会一个是不具备签约的主体地位,第二个是没有办法用这个合同或者是合同中包含的服务规定和服务细则来监督物业公司的服务。这样的话物业公司用这样一个空洞的合同,让你说不出来他哪不好,同时一年还可以有一千多万的收入,所以他们想维持现状,才会出现这种情况。

  还有个是刚才孟律师说的关于居委会有没有权力叫停业主大会,或者是叫停业委会工作的问题。我们认为居委会肯定无权,居委会和业委会一样是一个社团组织,他不是一级政府,我们认为他没有这个权力。但是在由国土资源管理局、朝阳区小区办、街道办事处、公安局等等多部门联合召集协调风林绿洲小区矛盾的会议上,这个小区办的白宝华(音)主任、朝阳区的奥运村街道办事处的范主任明确的授权由居委会的白静就是街道办事处的主任,得出他们的结论但是他们自己不出文,授权由居委会来出文。这个情况就不一样了,这背后就是代表政府的意思了,这是第一点。第二、他们不但是贴了文,而且贴文的当天晚上就把业委会所有张贴出去的通告甚至是横幅,横幅上写的是“开好业主大会打造精品小区”,通知物业公司当天晚上全给扯掉了,物业公司做这种事非常积极,而且他说以后你所有出来的东西都会给撕了。

  今天见面会的主题是业主大会为什么难?我觉得我们业主或者说业主大会或者说是业委会面临着几座大山,一座大山是政府某些部门的人不作为或者说反作为组织业主大会召开;还有物业公司是一个巨大的经济利益集团,他们有资源、有手段也有钱,来摆平这些事情,甚至说买通打手、发展一些支持他们的力量达到呼应他们的目的。所以我们就面临着政府的一部分人、物业这么大一个经济实体和黑恶势力这三座大山,对于我们一些业主来说就是这三座大山压着,我们到底如何确保我们的权力?孟律师说你们的权力都是法律赋予你们的,他们没有法律根据,你们是有法律依据的,但是我们怎么做,怎么召开会议,我觉得这是我们的困惑,是我们想跟这些专家、媒体、政府有关方面呼吁、要求的,这是我们今天来的主要目的。

  业主代表:我补充一下,实际上关于业主大会成立和选聘物业这两个事有两个大的指导意见,我们筹备业主大会的时候,刚才有提问说一个小区能不能分两块来管,我们的律师也说这是业主的权力,但是要成立的话是要有备案的。当时他就给了一个指令说你们就成立一个,当时这些热心的工作者就想说你们让我们成立两个,井水不犯河水,但是他出来的指导意见说只准成立一个,他这个指导意见其实是起了反作用力。虽然他是一个指导意见不具备法律效应,但是这个事恰恰是被别人利用了。我就想呼吁一下政府是真心想管还是假心假意,你要真想管你要体会到业主的难处,比如说成立这件事你就说居委会组织这个事大家投票就可以了,这都是可以办的。现在表面上好象给你这么多权力,但是实际上你什么权力都没有,我觉得最深刻的根源就在这,他要想给你这个权力肯定是没有问题的,这是群众自己的权力肯定都愿意这么做,政府又做的这么费劲。

  业主代表:原来政府叫停业主大会召开、叫停业委会的工作根本原因是你们有不同的声音,因为你们有不一致的地方所以叫停。我觉得不管从《物业管理条例》、《物权法》,国家有关法律、我们业主的公约、议事规则都决定了少数服从多数要在有不同意见的时候起到作用,而有了不同意见就停我觉得是不合理的,我觉得中央政治局、国务院肯定都会有不同意见的,如果只要有不同意见就停的话,根本什么就做不成,我觉得这是一个毫无根据的,而正是发生这个叫停以后才产生了打人,这边被压制了,那边就更觉得得胜了或者说气焰就更嚣张了,你再弄的话我们就揍你甚至黑恶势力就出来了,我觉得政府指导意见在这里到底起什么作用,我觉得这是很值得考虑的。

  业主代表:现在很明确,就是假指导真指示,因为大多数的群众还是很相信党的,认为居委会就是党政基层组织。

  业主代表:政府的指导我们不考虑不行,小区办的人在会上已经明确了,业主大会不是要召开吗、不是要择聘物业吗,最后不是要到我这备案吗,我可以不给你备案,不给你盖章,我只要不备案你招标的公司就不能进入,你什么事情都做不成。我们不考虑他的指导意见往前推进,无疑我们会面临一个更大的不可知的后果,而且物业公司也好或者说一小批极端分子就会借用政府不备案、不同意见来做文章,这就更会增加我们的难处。所以政府的这个虽然是指导意见,但是对业主大会的召开和对业委会工作的开展可不是一般的“指导意见”了。

  业主代表:我也是小区普通的业主,我是最早跟开发商签合同买风林绿洲的住户,我们小区刚刚成立的时候建网站、业主之间有交流都很早,我们也一直很热心小区的事情。为什么我们业主想行使这个权力的时候这么难,有一件事我说给大家。我小区最早的物业是戴德良行,从他开始卖房子到我们入住是03年换的,当时交接很快一个星期就完成了。业主委员会是一个非常松散的机构,大家都是利用自己的业余时间来做事情,所以想召集在一起做具体的事情真的很难,现在触及到某些利益的时候我们真的很难组成一个团体来争取我们的利益。我在小区已经居住7年了,到现在我觉得达文的状态已经变成破罐破摔了,我不知道大家有没有查过自己的楼层消防设施全是没有的,水泵还没水,我打电话问物业,物业说着火的时候你打电话通知我们。我曾经向消防局朝阳支队打过电话,我说本来是冬天风高物燥的就容易着火。再一个是小区封闭管理的问题,我们交的是将近3块钱的物业费,一直要求小区物业管理,但是始终没有做到,达文也不能说一点事情没做,但是最终他的保安连带红袖章的老太太都不如。业委会委员被打的事情,风林绿洲的居委会在12号楼,从大门进去以后要走很远的,他都走了打人的人还不走,他还能出去,物业干什么去了?

  所以我们想做点事情真的很难。召开这个见面会,一个是想跟政府呼吁以后风林绿洲这样的社区再别有了,真的是会有矛盾产生,作为商品房我们交了五六年的物业费都没有觉得不公平,而且我们一直都不知道,大多数人都没有说什么,现在恰恰是这件事被别人利用了,组织业主大会召开不让重新招投标。其实我们并不一定要换掉达文,如果你可以按照我们的要求把事情做的更好,那没有关系你可以继续做,但是现在问题是我们想重新签合同都不行,就得用他然后用开发商空洞的合同,我们没有办法约束他、要求把,那我们的权力在哪呢?我们只要说话结果就像业委会委员这样,我觉得这是的天下,所以今天我来了,要不我今天都不敢来。

  孟律师:要看他当时和开发商签的合同是属于哪一类的,有些专家在这个问题上的观点不一致造成我们处理这个问题真的很难,当然《物权法》说的是一种委托关系,如果是委托关系的话他应该向委托人报告工作的,这是委托应有的内容。当然了《物权法》把物业管理说成是物业服务企业提供服务了,有些人就说你购买我的服务你花多少钱你花吧,我怎么花就是我的事了,包括一些专家也这样看,就造成了很多物业企业不公布他们的帐目,这样就存在了一个差别。当然在一些管理机关的文件上,比如说国家发改委和建委的物业管理办法里面提到酬金制和包干制,酬金制当然这个钱就是业主的了,是符合委托关系的应该每年报告财务状态,如果是包干制可能在目前这种特殊的时候,你让他公布帐目就存在一个问题。当然国家发改委的文件上让他公开收费项目,收费项目的公开是没有意义的,而且在你们的合同里面肯定已经是公开的。包括我刚才说的实际上现在对于物业费这个问题是普遍存在误解的,这个一个是造成物业公司不向业主公开,再一个是业主之间有更多的矛盾。你们这个小区是经济适用房和商品房之间的矛盾,还有的小区都是商品房有的人不交费,物业公司就利用业主之间的这种矛盾。《物权法》实行以后要逐渐的体现到是物的分开就好了,但是我们现在的管理文件很多说是物业服务费,这样就造成了不同的矛盾。包括在北京市建委开的一些会上我也建议要逐步的改,就是大家要建立一个平台,这个平台的基础是法律大家都到《物权法》的层面上解决问题,但是这还需要一个过程。当然从法律的本质上讲物业公司应该报帐,但是还是存在一些实际的问题。

  包括这位先生说政府机关指导的问题,我在市建委开会的时候也说《物权法》实行以后咱们市建委相关的规定没有修改,像有些小区选聘物业是需要备案,但是按照法律来说是没有需要备案的,如果业主按照法律做的话不备案政府不同意,认为这是不合适的。市建委的物业管理处和小区指导办公室都说,我们市建委系支持业主按照法律去做的,按照法律做我们是不会干涉的,是支持的,但是在各区都存在依照法律去做的结论反而到区一级的管理部门不承认,这确实也带来一些问题,这个问题也需要呼吁解决。

  孟律师:比如说招投标的问题,北京市是在《物业管理条例》发布之前有一个办法,在这里面他提到了备案制度,那时候咱们国家的《行政许可法》还没有颁布,《行政许可法》颁布以后所有的备案应该都是无效的。但是建设部还有一个关于物业管理招投标的管理办法,是根据《物业管理条例》来的,《物业管理条例》里面规定开发住宅物业的必须用招投标的方式来选聘物业公司,如果是规模小的经管理机关批准可以不招投标。这个《条例》里面说的,业主委员会的招投标参照这个实行,建设部没有要求备案,北京市还是按照自己出的原来《招投标管理办法》管理现在这个事情,所以他的管理规范后来一直没有修改,中间就存在了这个问题。中国有一个特点,《物权法》颁布了但是他认为跟他的关系比较远,原来的规定离他比较近,原来主管自己的上级出的规定比较做,我就按照这个规定来做,法律不法律的先不管。所以我就说主管部门和咱们的矛盾可能是理解上的问题,有时候我到市建委参与一些讨论也发生这方面的冲突,他们可能是从实际角度认为可控性什么的提出他们的意见,有些时候理解是不一样的。

  新京报:目前风林绿洲的物业是6年了,他们签订的合同你们有没有,他们的合同条款是什么?

  业主代表:那个合同我见到过,我们也有影印件。这个小区一开始是戴德良行,我们是01年12月31日开发商通知一期业主办入住手续,但是有一些毛坯房装修什么的是02年入住。实际上是03年换的达文物业,这是因为买咱们一期楼的时候开发商承诺这是商品房的专属会所是五星级的,来房子的品质,是打了一个幌子。但是在03年的时候他看房子卖的差不多了,就把会所办了一个产权证,实际上开发商就成为了小区内的业主之一了,戴德良行要求他交物业费他不肯交,所以戴德良行就被请出局了,换来的达文物业是认可开发商的会所不交物业费的,这是幕后的情况。

  新京报:达文物业是开发商前期的物业公司是开发商指定的,这样的话都入住以后业主可以选聘自己的物业。

  业主代表:原来是两个合同,商品房有一个物业合同,经济适用房一个是物业合同,这两个合同一个是开发商代商品房业主签的,还有一个是科学院的联建办代经济适用房的业主签的,我们可以拿到商品房这部分的物业合同,那部分的合同是完全拿不到的。我们商品房这部分的物业合同是一个完全空的合同,里面任何内容都没有,是前期物业的合同,只不过他们前期和戴德良行闹翻了换了达文物业。

  新京报:我看那个提案上说公共维修基金要拿出来转存,公共维修基金是否已经转存了?

  业主代表:还在小区办。风林绿洲有一些房屋质量问题,物业公司很希望动用业主的公共维修基金来减少他们的成本,所以物业公司发起的提案上才会产生要公共维修基金拿出来转存。还有一个问题是公共维修基金商品房这边有,经济适用房那边情况是不一样的。

  新京报:风林绿洲已经入住六七年了,业委会有没有算过商品房业主一共交了多少物业费?另外我们交的这些物业费当中物业公司有没有用到该用的地方去,你们有没有向物业公司要费用支出的清单?你们七年当中有没有对物业公司做过审计?

  业主代表:我们跟物业公司提过这方面的要求,让他提供这些数据,但是他拒绝提供。再有一个是我们的缴费,如果是按7年算的话,我们物业收费一年是将近900万。还有我们地下停车场大概有1700台车位,每一个车位的管理费每年也有1千多块钱,每年也有上百万的收入,这样加起来我们每年物业费的正常收入应该是一千万出头。还有一部分是公建收入,我们商品房这边有50多部电梯,每一部电梯包括楼道里面都有一些广告,这些广告收入是一笔,他是拒绝提供的。还有我们的地下室、底商或者是一层楼房的地上部分有很多面积是公建部分,现在达文物业是以每平米每个月100块钱的租金出租,这也是很大的收益。还有很多,比如说外面的停车收入、地面停车,还有到小区里面经商、经营的收入。我们曾经跟物业要求过这些数据,但是物业说这些年所有收入总计的剩余是8万块钱,他找来种种的借口说目前的结余只有8万块钱。还有一个数据是物业费的收缴率在94%以上,这是物业公司告诉我们的。

  新京报:目前我们看了风林绿洲的小区,像电梯间的广告收益还有地下的停车位、这7年是巨额的资金,但是资金的使用是很不清楚,请您说一下业主怎么样才能主张自己的合法权益?

  王前虎:其实稍微懂一点法律的人都知道,广大业主拥有产权的公共建筑上产生的收益物业公司无权擅自处理,他也有义务向业委会做详细的说明,过去没有成立业委会这笔财产的用途还是应该说清楚,收入多少、支出多少、剩余多少都应该说清楚,广大业主的财产权是受到法律公司的,物业公司不能擅自处理。

  消费者报社:我们知道中国消费者协会每年都会有一个数据报告,关于物业投诉这一块是比较普遍的,2008年即将过去今年像风林绿洲这种投诉的类型在北京是不是比较可见的,是不是混居的投诉比商品房、经济适用房单独居住的要多一些?

  消费者报社:还有是不是可以提供事件的关键人物曹德明的电话,我们好方便沟通?

  主持人:因为小区的情况比较特殊,曹德明电话他们不可能提供。如果大家没有问题了,咱们会议到此结束,谢谢各位领导、记者在百忙之中抽出时间到这里来,也感谢各位风林绿洲的业主在这种情况下出席今天的见面会,非常感谢大家!今天会议到此结束!

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